障子紙への驚きと期待

よく「テレビ」などのニュース番組で、不動産の価格について論議される場合、必ず、この「需要」と「供給」の「要因」のみを取り上げ、今後の見通しを語られる場合が多い。
しかし「不動産価格」に関して言うならば、自由売買のなかで単純に「需要」と「供給」のバランスだけで、決まるのではない、と私は考えている。
不動産の価格は「需要」と「供給」、そして「政策的要因」の3つのバランスで決まる。
例えて言うならば、「バブル期」には、需要が上がって、供給が下がって、政策的要因が上がったので、不動産価格は猛烈に上昇した、という見方をすればわかりやすい。
つまり、この3つの要因が読めれば、不動産投資に失敗はない。
先に、不動産投資は「キャピタルゲイン」は狙わない、と書いた。
それならば、不動産価格の上下は関係ないだろう、などと考える早合点な人のために申し添えておくが、不動産投資の成功の秘訣は、まず仕入れに失敗しないことである。
次に運用実績、そして売却したときの価格である。
特に仕入れ価格と手じまいによる売却価格に失敗してしまえば、不動産投資どころか、不動産破産になりかねない。
例えば、駅から遠いようなワンルームマンションを1000万円で購入したとする。
そして、毎月6万円で貸せたとすれば、表面利回りは7.2%である。
ところが3年程たって、何かの事情でこれを売ることになったとする。
しかし駅から遠いこともあって、結局売れた値段が700万円だったとすれば、購入時の経費が約100万円と、売却損が300万円、合わせて400万円の損に対し、収入は216万円である。
支払金利がなかったとしても、差引き損が184万円。
結局は7.2%の投資利回りで回っていたものが、年率6.1%のマイナスという結果になってしまうのである。
これでは不動産投資でなく、単なる浪費である。
詳細については後ほど解説するが、仕入れ価格と手じまいによる売却価格は不動産投資には欠かせない重要な要表面利回り利回りとは投資した金額に対して一定期間(1年)にいくらの収入が得られるかの割合。
表面利回り、または租利回りとは、管理費や固定資産税など賃料収入から差し引かなければならない支出を省き、簡易的に投資パフォーマンスを(年間賃料収入÷総投資額)の%で示す。
では具体的に、不動産価格に影響を与えるそれぞれの要素は、何に起因して変動するのだろうか、考えてみたい。
(1)需要①人口人口が増加すれば、当然、需要も増加する。
ここで注意すべきことは、全体で見るだけではだめだということである。
人口の推移は、地方圏と首都圏では異なるのに、新聞等で発表される数字は「全国平均」の数値である。
例えば、神奈川県で考えれば、神奈川県の人口の増減から、その後、横浜市、そして各区の人口の増減を魂べることによって、「人」の動きが読み取れる。
「文化」は「人口密度」に比例するものである。
人口が集中するところは、文化も発達し、比較的、住みやすい環境が形成されるものである。
当然、不動産投資をする場合は、人口が集中し、今後発展するところを狙うべきである。
そんな意味で私自身は、多少、投資利回りは低くとも、首都圏の不動産にしぼって投資を行っている。
ところで、このことは「公示価格」等についても言えることである。
全体で見て、何パーセント上がった、下がったという表現がされることが多い。
では、単純に言って、北道路の土地と南道路の土地があって、北道路の土地が、10パーセント下がったからといって南道路の土地が同様に10パーセント下がるだろうか。
もっと極端な話、道路に面して間口の広い土地と、狭い土地で同じことが言えるだろうか。
答えは誰が考えても、ノーである。
また、情報を入手することは非常に大切であるが、そのニュースソースを自分なりに裏づける作業をすることも重要である。
まず、マクロ的に全体の経済がどうなっているかを見て、次に、ではミクロ的にはどういう判断をするべきかを見極めることである。
そして、大衆が判断を見誤って、不動産を買い見送ったり、業者や金融機関が売り急いだりして、不動産価格が下落すれば、これは買いのチャンスである。
人口が右肩上がりに増えているような地域は、将来性もあり、決して悪くはならないものである。
人口動向を加味しながら、全体的に上げの時期に、この辺のところを購入するのもひとつの考え方である。
②政策的現象住宅金融公庫の貸出枠の拡大や、利率の引き下げ、また公定歩合の引き下げ等が行われれば、当然、需要の促進につながる。
また、税制改正によって大きく左右されるのも、不動産価格の特徴である。
かつて、高額所得者(納税者)が「節税」を目的として、不動産投資を行ってきた。
不動産を購入して借金をすれば、その借金の金利分の全額を総所得と損益通算して節税を図ることができどうせ国に取られてしまうなら不動産に投資しよということで高額所得者(納税者)が訳も分からず不動産を購入していた。
ところが平成4年の税制改正で土地の購入部分については「損益通算」が認められなくなり、あまり節税にはならなくなった。
そして一気にワンルームマンションの売れ行きはさえなくなり、分譲業者が何社も倒産してしまったのである。
また、土地保有税の創設やみなし事業税の課税、固定資産税評価の見直しなどで、不動産を取り巻く税制はバブル崩壊後もあまり変わらない。
最近、慌てて時限的な税制改革を行っているが、現状、冷え切った不動産市場はそうそう活性化はできない。
日本の政策は、常に実態経済より遅れて、悪い方-悪い方-誘導する癖がある。
例えば、87年の地価高騰の時期に監視区域制度を導入し、地価抑制を図っては供給を減少させてしまったり、ようやく地価が落ち着きだした頃には公定歩合を引き下げ、かつ6兆円の経済対策をぶち上げては、再度、地価の高騰を招いたり、逆にようやく不動産価格が抑制され、下降しようとするときに公定歩合を引き上げ、かつ地価税の導入、である。
不動産価格が低迷し、景気の足取りが不安定な現在であっても地価税は廃止しないし、国民の消費が必要なときであるのに消費税は引き下げられない。
したがって、このアンバランスな政策と実態経済とを比較してみて、不動産価格が異常に抑制されているときは「買い」であり、逆に異常に優遇、あるいは促進されているようなときは「売り(手じまい)」である、と言える。
③景気感不動産の価格が下がっているわりには、現在も購入する人が少ない。
それは、全体の景気がパッとしない状況であり、もしかしたら、この後何年間も景気が回復しないのではないか。
今は何とかやっていけてるが、やがて自分もリストラによって早期退職を促されるかもしれない、という不安があれば、不動産は買う気になれない。
それは、実際の景気や生活上の問題ではなく、景気感からくるものである。
いつまでも「景気は緩やかに回復している」とか「そろそろ景気は底を打ちそうだ」などとコメントしていれば、この景気感の悪化は続いてしまうものである。
実際、景気は何と比べて悪いのだろうか。
企業の業績が前年度と比べて下がったから景気が悪いとでも言うのだろうか。
「株」が上がらないから景気が悪いとでも言うのだろうか。
私は、むしろ実態経済の問題よりも、この景気感に問題があるように思う。
実際、儲かっている企業は、2桁で成長をしているし、個人の人でも、お金を持っている人は、持っている。

障子紙に関する、障子紙活動などに積極的に取組んでいます。
そこまで障子紙の文章を作れるようになれば、障子紙の説明的文章に関する力は、かなりのレベルに達したと言えるでしょう。
障子紙が多くの企業の注目を集めてきた理由は、障子紙を事業展開や日々の業務に生かせる方法だからです。